Ekonomija

Maevski: Zašto je tržište zemljišta u Crnoj Gori postalo magnet za investitore

Nov 06, 2025 1 Komentara

(15 riječi)

Tržište zemljišta u Crnoj Gori više nije sporedna niša, već jedan od najatraktivnijih segmenata crnogorskih nekretnina. Prema riječima Slave Maevskog, osnivača agencije MD Realty, potražnja raste iz mjeseca u mjesec, a investitori iz Srbije, Turske, Njemačke i Ujedinjenih Arapskih Emirata sve više prepoznaju Crnu Goru kao “novu Hrvatsku” – tržište sa rastućim cijenama, stabilnom valutom i sve uređenijim pravnim okvirom.

Prema riječima Slave Maevskog, osnivača agencije MD Realty, tržište zemljišta u Crnoj Gori ušlo je u novu fazu razvoja: ponuda je široka, potražnja raste, a pravni sistem postaje sve transparentniji. Ipak, ovaj segment zahtijeva profesionalan pristup i dobro razumijevanje lokalnih specifičnosti.

Kada se govori o Crnoj Gori, većina investitora najprije pomisli na stanove na primorju – Budvu, Tivat, Kotor. Međutim, prema analizama MD Realty, upravo segment zemljišta danas pokazuje najveći potencijal. Dugi niz godina bio je potcijenjen, ali sada, sa razvojem novih urbanističkih planova i ulaskom stranih investitora, on postaje jedan od ključnih pokretača tržišta nekretnina.

“Poslije raspada Jugoslavije i procesa privatizacije, brojni posjedi su fragmentisani. Zbog toga se na tržištu često nalaze parcele koje pripadaju više naslednika. Kada se porodice odluče za prodaju — bilo zbog preseljenja, finansijskih razloga ili nemogućnosti korišćenja zemlje — ponuda prirodno raste”, kazao je Maevski u razgovoru za portal Investitor.

Urbanistički razvoj i integracija sa EU

Crna Gora prolazi kroz intenzivnu urbanizaciju. Opštine redovno revidiraju prostorne planove i u zone izgradnje uključuju zemljišta koja su ranije imala poljoprivredni status. Svaki usvojeni DUP otvara prostor za novu ponudu i nove investicione mogućnosti.

Slava ističe da je praćenje ovih planova od suštinskog značaja za svakog ozbiljnog investitora, jer od njih zavisi da li i pod kojim uslovima gradnja može biti odobrena.

Istovremeno, proces pristupanja Evropskoj uniji stvara dodatna očekivanja. Na primjerima Hrvatske i Slovenije jasno se vidi da ulazak u EU vodi rastu cijena nekretnina. Mnogi investitori, posebno iz Njemačke i Švajcarske, zemljište u Crnoj Gori posmatraju kao dugoročnu investiciju s horizontom od pet do deset godina.

Više o dinamici cijena i investicionim tokovima može se pročitati u analitičkom pregledu MD Realty: „Tržište nekretnina Crne Gore — 2025: dinamika, trendovi, prognoze“.

Ko kupuje zemlju danas u Crnoj Gori

Profil kupaca postao je izuzetno raznolik. Dominiraju investitori iz Srbije i Turske, ali sve je veće prisustvo kupaca iz Njemačke, Ujedinjenih Arapskih Emirata, Velike Britanije i SAD-a, ističe Maevski.

Kupci iz Srbije privlačeni su kulturnom i jezičkom blizinom, dok turski investitori vide Crnu Goru kao stabilnu i manje prezasićenu alternativu mediteranskim tržištima. Zapadnoevropski i američki ulagači smatraju da je Crna Gora „nova Hrvatska“ — tržište u ranoj fazi rasta.

Istovremeno, sve veći broj domaćih građana kupuje manje parcele kao dugoročno ulaganje ili za gradnju kuća za turistički najam.

Klasifikacija zemljišta i šta se zaista može kupiti

Na tržištu presudan značaj ima status zemljišta — urbanizovano ili neurbanizovano. Samo urbanizovane parcele, obuhvaćene detaljnim urbanističkim planom (DUP), mogu se koristiti za izgradnju bez dodatnih ograničenja.

MD Realty, prema riječima Maevskog, savjetuje investitore da prije svake kupovine provjere urbanističko-tehničke uslove (UTU) i katastarski status parcele, jer se u praksi često dešava da zemljište koje djeluje atraktivno ima poljoprivrednu namjenu i ne može se legalno koristiti za gradnju.

Strana fizička lica mogu kupovati zemljište do površine od 5 000 m². Za veće površine ili neurbanizovane parcele potrebno je otvoriti kompaniju u Crnoj Gori, što je standardna procedura.

Geografija potražnje – od Budve do planinskih dolina

Budvanska rivijera ostaje epicentar tržišta, s cijenama od 200 do 900 eura po kvadratu, dok na prvoj liniji uz more mogu dostići i 3.000 eura, ističe Maevski.

U Tivtu i Kotoru, naročito u blizini Porto Montenegro, potražnja je visoka među kupcima iz UAE i Zapadne Evrope. U Baru i Ulcinju, koji nude povoljniji segment, cijene počinju od 100 eura po kvadratu.

S druge strane, centralni i sjeverni regioni — Danilovgrad, Cetinje, Žabljak, Kolašin — nude zemljište već od 50 eura po kvadratu. Interesovanje za ove oblasti raste zahvaljujući razvoju ekoturizma, zimskih sportskih centara i organske poljoprivrede.

“Žabljak i Kolašin više nijesu samo planinska sela, već budući alpski centri Balkana. Investitori sve više razmatraju projekte šalea, aparthotela i eko-resorta“, ističe Maevski.

Pravna transparentnost

Pravni okvir tržišta nekretnina u Crnoj Gori u posljednjim godinama značajno je unaprijeđen. Sve kupoprodaje prolaze kroz notare, a podaci o vlasništvu i obavezama javno su dostupni u katastru.

MD Realty naglašava važnost sveobuhvatne provjere — bez aktuelnog lista nepokretnosti i uvida u katastarske podatke, rizik od pravnih problema ostaje visok.

“Od avgusta 2025. godine na snazi je novi Zakon o legalizaciji nekretnina, koji je uveo strože kontrole. Objekti izgrađeni bez dozvole više se ne mogu upisati u katastar i samim tim nijesu predmet prodaje. Notari i banke sada rade isključivo s provjerenim i legalnim projektima, što je dodatno povećalo transparentnost tržišta”, navodi Maevski.

Mogući rizici pri kupovini zemljišta

Iako tržište postaje uređenije, kupovina zemljišta i dalje zahtijeva detaljnu analizu. Oko 80% ponuđenih parcela ima određene nedostatke — od nepreciznih granica do neuređenih pristupnih puteva.

Najčešći problem, kako pokazuje praksa MD Realty, jeste pristupni put: parcela može imati odličan položaj, ali ako pristup vodi preko privatne zemlje susjeda bez servituta, vrijednost zemljišta značajno opada.

Kupci takođe treba da obrate pažnju na eventualne hipoteke, sudske zabrane i lokacije u zoni Morsko dobro, gdje je gradnja zakonom zabranjena. Pored toga, troškovi priključaka za struju i vodu mogu dostići desetine hiljada eura.

Investicioni potencijal

Prema podacima MD Realty, tržište zemljišta u Crnoj Gori pokazuje stabilan rast. Tokom 2024. godine prosječan rast cijena nekretnina iznosio je 20,8%, dok je na obali dostigao skoro 50%.

U 2025. godini očekuje se dalji rast, posebno u Budvi i Tivtu, gdje se predviđa povećanje cijena do 15%. Samo u prvih pet mjeseci 2025. godine, strane investicije u nekretnine premašile su 190 miliona eura.

Maevski objašnjava da je riječ o dugoročnim ulaganjima — od luksuznih vila do hotelskih kompleksa — a ne o kratkoročnim špekulacijama. Glavni razlozi rasta su približavanje EU, ograničena količina zemljišta na obali, razvoj turizma, niski porezi i stabilna valuta – euro.

Preporuke za investitore

Na osnovu više od petnaest godina iskustva na tržištu nekretnina Crne Gore i Balkana, Slava i tim MD Realty formulisali su nekoliko osnovnih principa uspješnog ulaganja:

• Provjeriti dokumentaciju lično ili putem advokata – važi samo zvaničan list nepokretnosti.
• Provjeriti status urbanizacije – bez DUP-a nema gradnje.
• Obratiti pažnju na pristupne puteve, reljef i komunalne priključke – često najskuplji dio projekta.
• Saradjivati isključivo s agencijama koje garantuju pravnu čistoću.
• Razmišljati strateški – zemljište u Crnoj Gori nije špekulacija, već dugoročni kapitalni resurs.

izvor: investitor.me